《北美風(fēng)情小鎮(zhèn)營銷策劃報告387609099》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、北美風(fēng)情小鎮(zhèn)營銷策劃報告一、價格策略北京市別墅格局：北京別墅分布，有所謂的四大格局，即“一山”、“兩河”、“三線”、“四髙”?！耙簧健敝肝魃?，從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；“兩河”指潮白河、溫榆河兩河周邊別墅帶；“三線”指立湯、京順、京通三條線；“四髙”則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其小“三線”和“四髙”是傳統(tǒng)的別墅區(qū)域，而“一山”和“兩河”因其自然資源相對較好，是北京別墅分布最佳的位置。別墅市場的價格格局：目前北京市別墅的平均售價約為人民幣8400元/平方米左右。別墅市場的價格格局與普通商品房價格分布特點(diǎn)相似，市場

2、價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減。同時由于別墅市場發(fā)展的時間和基礎(chǔ)條件不同，又呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：市區(qū)別墅：市區(qū)內(nèi)別墅少而價格較髙，平均售價在2000美元/平方米左右，約合人民幣16600元/平方米，其屮最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為3000美元/平方米。京順路沿線及其周邊地區(qū)：別墅售價大多在1000-3000美元/平方米Z間，平均售價以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價位在2700美元/平方米左右，首都機(jī)場附近約為2000美元/平方米，馬坡地區(qū)屮高檔別墅約為1200美元/平方米，普通項(xiàng)目的售價在5000/平方米左右。立湯路沿線：別墅

3、平均售價人民幣7000元/平方米。京昌路沿線：屮高檔項(xiàng)目的別墅售價平均也在10000元/平方米。而且目前西北區(qū)域別墅價格直追東北區(qū)別墅，如翠湖別墅2000年8月重新開盤后，銷售均價由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米；二期環(huán)湖別墅就成倍漲至2750美元/平方米，而環(huán)湖別墅一期也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米；基本上與東北區(qū)別墅不相上下。其他地區(qū)：其他地區(qū)別墅以內(nèi)銷市場為主，價格差距很大，產(chǎn)品的檔次普遍不高。其屮售價在人民幣3000-6000元/平方米的則分布在

4、海淀上地、通州地區(qū)、大興西紅門、亦莊和望京地區(qū)。價位在人民幣2000-3000元/平方米的低檔別墅則主要分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。需要特殊說明的是，別墅市場價格格局雖然大體上與以上區(qū)位價格相符，但同時別墅價格在區(qū)位條件影響的基礎(chǔ)上，受區(qū)域小壞境和項(xiàng)目品質(zhì)影響也很大。所以區(qū)位價格格局只能作為項(xiàng)目定價的參考要素之一。不同價位別墅的市場份額：從整體市場來看，售價在人民幣5000元/平方米以下及高于10000元/平方米的別墅數(shù)量相等，共占70%的份額，其余為中間價位。地價不規(guī)范，導(dǎo)致別墅價格拉看較大差異：郊區(qū)的土地在出讓過程中不夠規(guī)范，各區(qū)及每個區(qū)域

5、內(nèi)的土地補(bǔ)償價差異很大。同是郊外的土地，其補(bǔ)償價有3萬/畝的，也有30萬/畝的。這也就決定了郊區(qū)別墅在同一個區(qū)位價格有可能拉開較大的差距。1項(xiàng)目起價、均價建議從銷售情況的反饋來看，除了區(qū)位和環(huán)境的影響因素以外，以下方面對別墅的定價也有很大影響。湖景是熱點(diǎn)：別墅區(qū)內(nèi)如果有湖面加以點(diǎn)綴，則更能吸引買家和租客。據(jù)統(tǒng)計，東北部別墅共有8個湖景式別墅，平均入住率為85%以上，入住率最高的京潤水上花園、紫玉山莊、香江花園在90%以上，開盤時間相對較短的富城花園、銀湖別墅入住率也超過50%。高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大：別墅與其它居住物業(yè)最

6、重耍的區(qū)別就是在配套設(shè)施的檔次和規(guī)模上，高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池等康體娛樂設(shè)施和高級會所是高檔別墅發(fā)展的迫切要求。具有高爾夫球練習(xí)場的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率己經(jīng)很高，租客仍然絡(luò)繹不絕。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施，而中低檔別墅這類設(shè)施則比佼缺乏。會所是別墅住戶舉行公共活動和社交活動的場所，會所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設(shè)施的多功能化，目前，紫玉山莊、香江花園、京潤水上花園等高檔別墅，均有服務(wù)設(shè)計齊全的高級會所，這些會所作為項(xiàng)冃的重要設(shè)施起到了園區(qū)對外的窗口的作用，對吸引買家和租客起

7、到重要作用。有大面積私人花園的獨(dú)立式別墅是開發(fā)重點(diǎn)：目前市場滯銷別墅類型以聯(lián)排別墅最多，半獨(dú)立式聯(lián)體別墅也有較大數(shù)量剩余，嘉浩國際商住別墅城萊蒙湖別墅、客都園等別墅末入住房屋有70%以上為聯(lián)排別墅和半獨(dú)立式聯(lián)體別墅。這兩類別墅戶型滯銷的主要原因是在園區(qū)內(nèi)位置和壞境較差，沒有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。而私有空間較大的獨(dú)立式別墅則很暢銷。別墅是高檔次住宅，要求有較大面積的私有綠地和私家花園，因此有較大私有空間的獨(dú)立式別墅最暢銷，具有大面積環(huán)境優(yōu)美的私家花園的獨(dú)立式別墅應(yīng)成為開發(fā)重點(diǎn)。精裝修別墅是中高檔別墅的發(fā)展主流：紫玉山莊

8、、富成花園、香江花園、麗京花園等租售情況好的項(xiàng)目都是精裝修別墅，針對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，冃前有些滯銷別墅也開始采用這一經(jīng)營方式。分析本