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1、農村集體建設用地地價評估探討發(fā)布時間：2009-8-6來源：本網站開展農村集體建設用地地價評估工作是推進農村產權制度改革，加強農村集體土地管理，規(guī)范農村集體建設用地使用權流轉市場秩序，維護土地所有者和土地使用者合法權益的重要基礎性工作。我們在成都市、都江堰市、郫縣、龍泉驛區(qū)等地開展了農村集體建設用地地價評估試點工作，在缺乏交易案例的情況下，對農村集體建設用地地價評估的技術路線及方法進行了探討。下面我們作一介紹，供大家相互交流。一、相關背景介紹（一）集體建設用地流轉1、流轉前提根據《成都市集體建設用地流轉管理暫

2、行辦法》（成國土資發(fā)【2008】124號）的規(guī)定，集體建設用地使用權流轉必須是合法取得，具體包括：（1）依照法律法規(guī)和政策規(guī)定，辦理了建設用地批準手續(xù)的，為合法取得的集體建設用地；（2）按照審批權限，經國土資源部、四川省國土資源廳、成都市人民政府批準，實施農村集體建設用地整理，將整理節(jié)約的建設用地指標掛鉤到符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的區(qū)域使用，為合法取得的集體建設用地。2、流轉形式根據相關規(guī)定，目前成都市農村集體建設用地使用權流轉包括初次流轉、再次流轉和抵押。初次流轉包括出讓、出租【作價（出資）入股、聯營

3、視同出讓】等形式，再次流轉包括轉讓、轉租等形式。3、集體建設用地形態(tài)目前，我市農村集體建設用地現狀用途主要有：宅基地、獨立工礦用地、交通用地及水利設施等，以宅基地為主。流轉后的集體建設用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)、建設農民住房、農村集體經濟組織租賃性經營用房。4、與國有建設用地的比較集體建設用地，即集體土地建設用地。是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設用地，主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。集體建設用地所有權歸集體所有，農民只享有使用權。國有建設用地，即國有土地建設用地。國有建設用

4、地所有權歸國家所有。由此我們看到，集體建設用地與國有建設用地的不同之處在于所有權的不同。在評估農村集體建設用地時，可以借鑒城市建設用地價格，通過所有權的修正，即分析兩類地價的差異，得到農村集體建設用地價格。二、集體建設用地地價定義（一）用途確定結合當前集體建設用地的用地形態(tài)，可分為既有零星集體建設用地與集中區(qū)集體建設用地兩種形式。1、零星集體建設用地用途當前農村既有的集體建設用地用途主要表現為宅基地及依附于宅基地的零星商服用地，還有部分集體經濟組織的獨立工礦用地等。根據《集體土地所有權和集體建設用地使用權登記

5、的有關問題實施意見》（成國土資發(fā)〔2008〕127號），我們對該部分集體建設用地在用途分類時主要考慮為商服、宅基地和其他用途（含交通、工礦等）的土地。2、集中區(qū)集體建設用地用途根據相關文件的規(guī)定，實施掛鉤項目或拆院并院項目節(jié)約的集體建設用地，按照“拆舊區(qū)”與“建新區(qū)”對應的原則使用，直接使用節(jié)約的集體建設用地，可在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地區(qū)或發(fā)展預留區(qū)使用掛鉤項目的建新區(qū)，可根據需要報征為國有用地或保留為集體建設用地性質，拆院并院項目的建新區(qū)保留為集體建設用地性質。因此可以看出，在集中區(qū)建設用地在流

6、轉后可能存在國有和集體所有兩種形式。其中國有建設用地流轉其地價水平的確定可以按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的相關規(guī)定進行；集體所有的建設用地在流轉后的用途可以按照實際用途進行設定，即分為工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)、建設農民住房、農村集體經濟組織租賃性經營用房等用途。（二）權利狀況的確定兩種不同類型的集體建設用地，有不同的權利狀況。其中零星集體建設用地（如宅基地），一般為當地村民無償取得的，對這類型的零星集體建設用地在權利設定的時候，應該遵從實際，設定為劃撥用地，無使用年期限制。而集中區(qū)的土地權利狀況的設定，由于它的

7、流轉一般都屬于有償有期限的流轉，這一點與國有建設用地的流轉是相同的，因此該類型建設用地權利狀況的設定也應與國有建設用地設定一樣。（三）開發(fā)程度、利用強度這兩個方面可以根據估價對象的實際狀況進行設定，這與國有用地開發(fā)程度和利用強度設定是一樣的。三、集體建設用地評估技術思路由于農村集體建設用地流轉尚處于起步階段，目前缺少土地交易案例，也還未形成集中區(qū)的那種可銷售或租賃的經營性房屋，因此無法像國有用地一樣采用市場比較法、假設開發(fā)法、收益還原法等常用的宗地評估方法測算農村集體建設用地地價。通過市場調研，我們發(fā)現部分農

8、村集體建設用地通過“單戶聯建”、“統規(guī)統建”、“統規(guī)自建”等形式已實現了土地的流轉，我們嘗試從成本的角度來計算“單戶聯建”、“統規(guī)統建”、“統規(guī)自建”等形式所體現的地價。同時，集中區(qū)如果毗鄰國有建設用地區(qū)，通過分析兩類用地在取得過程中的差異，對國有用地地價水平進行修正，得到集體建設用地地價。針對零星集體建設用地地價水平的測算，特別是宅基地的價格測算，我們本著“不低于當地征地補償標準的價格進行補償”的