《第二章 物權(quán)的變動(dòng)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、第二章物權(quán)的變動(dòng)物權(quán)的變動(dòng)是指物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅，從主體上說也就是權(quán)利人的物權(quán)的取得、變更和喪失公示公信原則不動(dòng)產(chǎn)-登記；動(dòng)產(chǎn)-交付一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”《物權(quán)法》第9條所謂法律另有規(guī)定的除外，主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：一是依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。二是指非依民事法律行為（包括法律文書、政府征收和征用決定、繼承或受遺贈(zèng)事實(shí)產(chǎn)生以及因合法建造或者拆除房屋等事實(shí)行為）而發(fā)生的物

2、權(quán)變動(dòng)情形。三是考慮到我國廣大農(nóng)村的實(shí)際情況，物權(quán)法并沒有要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)一律須依法登記才產(chǎn)生效力。這些例外主要有：（1）在土地承包經(jīng)營權(quán)中，采取的是登記對(duì)抗要件主義。土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人。（2）在宅基地使用權(quán)中，僅要求已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。并沒有要求宅基地使用權(quán)是以登記為生效要件的。（3）在地役權(quán)中，也

3、是采用登記對(duì)抗要件原則。地役權(quán)自自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。[案情介紹]甲房地產(chǎn)公司從他人手中購得土地一塊，以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造觀景商品住宅樓。該地塊前有一學(xué)校乙，雙方協(xié)議約定：乙在20年內(nèi)不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬元作為補(bǔ)償。協(xié)議簽訂一年后學(xué)校遷址，將學(xué)校土地和房屋全部轉(zhuǎn)讓給丙房地產(chǎn)公司，乙未向丙提及其與甲之間的協(xié)議約定。丙購得該地塊后建高層住宅。甲得知后要求丙立即停止興建，遭到拒絕便向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)乙與丙之間轉(zhuǎn)讓

4、土地合同無效，并要求賠償損失。[點(diǎn)評(píng)]《物權(quán)法》第一百五十八條規(guī)定，“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)成立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！北景钢屑追康禺a(chǎn)公司與乙學(xué)校之間雖然根據(jù)合同已經(jīng)設(shè)立了地役權(quán)，但沒有進(jìn)行登記，因此該地役權(quán)不具有對(duì)抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承擔(dān)自己遭受損失的責(zé)任，而只能向乙追究賠償責(zé)任（甲與乙之間的合同仍然有效）。二、不動(dòng)產(chǎn)登記的類別1.初始登記初始登記是指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)其權(quán)利進(jìn)行的第一次登記。初始登記有公示不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的效力，但不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的

5、要件。依《物權(quán)法》第9條第2款規(guī)定，依法屬于國家所有權(quán)的自然資源，所有權(quán)可以不登記。2、變更登記變更登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主體變更以及物權(quán)內(nèi)容變更的登記。如前所述，依法律行為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，除法律另有規(guī)定外，變更登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。3、注銷登記注銷登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅時(shí)所為的登記。案例：自己的房子被登記在別人名下怎么辦？某市的居民李女士十幾年來一直住在某居民區(qū)一幢樓房里，該房子是李女士的母親去世時(shí)留給她的?？墒牵钆康拿妹脜s一直為此事耿耿于懷，并認(rèn)為母親是在李女士的強(qiáng)迫下才做出了這種決定。今年，李女士的丈夫單位新蓋

6、了一批福利房，于是，李女士決定將母親留下的老房子轉(zhuǎn)讓出去。就在買賣雙方辦理過戶手續(xù)的時(shí)候，李女士才發(fā)現(xiàn)房子已被她的妹妹搶先過戶到自己名下，并準(zhǔn)備最近把房子轉(zhuǎn)讓出去。氣急之下的李女士決定到房管部門辦理房屋的更正登記手續(xù)，可是手頭并沒有確鑿的證據(jù)資料，眼看著自己的房子就被別人買去自己卻無能為力，李女士急得像熱鍋上的螞蟻。4、更正登記更正登記，是指權(quán)利人或者利害關(guān)系人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤，經(jīng)其申請(qǐng)，由登記機(jī)構(gòu)依法定程序所為的對(duì)錯(cuò)誤事項(xiàng)予以更正的登記?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登

7、記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”5、異議登記異議登記，是指利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記而登記簿上記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，對(duì)登記的物權(quán)歸屬提出異議的登記?！段餀?quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”案例：購買期房的風(fēng)險(xiǎn)如何降低？某市的一家房地

8、產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)溫馨花園別墅，在取得商品房預(yù)售資格的條件下對(duì)在建的別墅進(jìn)行預(yù)售。不久，該公司便將其中的一座別墅預(yù)售給張先生，并保證于年底完成別墅交付。后來，該公司卻將該別墅以更高的價(jià)格預(yù)售給了一位李先生，雙方不僅簽定了商品房預(yù)售合同，還一同到房管部門辦理了商品房預(yù)告登記。當(dāng)張先生要求房地產(chǎn)公