《房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)新模式 》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)新模式　　企業(yè)運(yùn)營管理就是對運(yùn)營過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。從另一個(gè)角度來講，運(yùn)營管理也可以指為對生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)亦是如此。　　與其他開發(fā)商一起合作拿地，已經(jīng)成為綠城房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)的一種模式，去年綠城共計(jì)獲得21個(gè)土地項(xiàng)目，其中12個(gè)是通過聯(lián)營或收購公司股權(quán)形式獲得。不僅，綠城如此，復(fù)地在上海的五個(gè)項(xiàng)目，也是與其他公司聯(lián)合開發(fā)的。　　分析人士指出，隨著國家貨幣政策的收緊，特別是去年一些城市地價(jià)偏高

2、，今后許多房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)尤其是中小開發(fā)企業(yè)開始聯(lián)合拿地，這種房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)模式將成規(guī)模?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)營運(yùn)規(guī)避拿地風(fēng)險(xiǎn)　　“這種情況一般發(fā)生在小開發(fā)商身上，但是，目前許多大的公司都開始聯(lián)合拿地，這是由于現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍緊張，雖然，聯(lián)合拿地使得開發(fā)商利潤壓縮，但是按照目前的狀況，只能如此，可以說開發(fā)商是被迫聯(lián)合拿地?！鄙虾Ｓ油C(jī)構(gòu)研究部主任薛建雄表示?！　弦晃婚_發(fā)商老總表示：“現(xiàn)在這種市場行情，在上海拿地，應(yīng)當(dāng)是非常謹(jǐn)慎的，上海風(fēng)險(xiǎn)比較大，但是，作為開發(fā)商始終是要拿地的，如果和幾家公司成立項(xiàng)目公司聯(lián)合拿地，一方面，可以分

3、擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，特別是現(xiàn)在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發(fā)過程中急需大量后備資金補(bǔ)充，即使開發(fā)的項(xiàng)目利潤再低，只要賺錢，也是非常值得的，另一方面，也可以保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，如果單獨(dú)拿地，畢竟有一大筆資金需要支付，而現(xiàn)在是現(xiàn)金為王的時(shí)期?！薄　囊恍╅_發(fā)商年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，房企現(xiàn)金流普遍緊張，保利地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-7.65元，金地集團(tuán)的每股現(xiàn)金流為-7.52元，招商地產(chǎn)每股現(xiàn)金流為-4.74元，榮盛發(fā)展每股現(xiàn)金流為-2.53元等?！　∪ツ?，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整

4、，通知進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。這使得開發(fā)商通過銀行項(xiàng)目融資貸款，再將貸款用于購買土地已不可能?！　　叭ツ瓯本⑸虾?、杭州等城市相繼出現(xiàn)地王，地價(jià)普遍較高，現(xiàn)在開發(fā)商拿地普遍較為理性，土地儲(chǔ)備不再是今后的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可能成為負(fù)擔(dān)，在這個(gè)前提下，聯(lián)合拿地，是開發(fā)商普遍采取的方式，有利于分擔(dān)今后的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”薛建雄表示。　　房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)合作漸成規(guī)?！　∪ツ?0月10日國土資源部發(fā)布了強(qiáng)調(diào)土地出讓須一次性付款的39號(hào)文件。文件一經(jīng)發(fā)布后，地產(chǎn)公司的拿地之路平添了一道強(qiáng)有力的阻礙。　　“先前通過分期付款，繼而分期獲得土地證，然后

5、抵押融資的通行做法便徹底不合法，對于開發(fā)商而言，這成為一些中小開發(fā)商單獨(dú)拿地的一個(gè)瓶頸，也是促成一些中小開發(fā)商聯(lián)合拿地的動(dòng)因?！毖ㄐ郾硎尽！　∩虾Ｎ搴现菐炜偨?jīng)理鄒毅(鄒毅博客，鄒毅新聞，鄒毅說吧)指出，對于那些要繼續(xù)擴(kuò)張的開發(fā)商來說，要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更需重視資金周轉(zhuǎn)，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項(xiàng)目的開發(fā)還會(huì)受到影響，聯(lián)合拿地是一種考慮。　　綠城已成為聯(lián)合其他開發(fā)商拿地的一個(gè)典范，去年綠城共計(jì)獲得21個(gè)土地項(xiàng)目，其中12個(gè)是通過聯(lián)營或收購公司股權(quán)形式獲得?！　　?008年后的市場波動(dòng)和不確定性反而會(huì)使得地

6、價(jià)回歸理性，會(huì)有一些獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的良機(jī)。綠城會(huì)選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，通過合作開發(fā)、二級(jí)市場收購以及品牌和管理的有償輸出等方式，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模以提升房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)競爭力。”綠城集團(tuán)副總經(jīng)理胡軍對記者說。　　聯(lián)合拿地漸成規(guī)模，不僅綠城積極聯(lián)合拿地，復(fù)地集團(tuán)在上海開發(fā)的五個(gè)項(xiàng)目也都是和其他公司合作的。　　“類似與同行合作，或者從二手市場獲取適宜的項(xiàng)目仍是復(fù)地拿地的策略之一。”復(fù)地集團(tuán)副總裁曹志東表示，復(fù)地從不以高價(jià)拿地，目前的土地儲(chǔ)備總量比較適當(dāng)和有效，可滿足未來三至四年的發(fā)展需要?！　》治鋈耸恐赋觯窈箝_發(fā)商也會(huì)采取先單獨(dú)拿地，再通過招標(biāo)

7、與其他開發(fā)商成立項(xiàng)目公司，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，這樣可以使得之前單獨(dú)拿地的開發(fā)商先賺到土地升值的錢，再通過聯(lián)合開發(fā)，又規(guī)避了開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)?！　⊙由扉喿x：如何提高中小企業(yè)營運(yùn)效率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)策劃：如何項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書對當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷的10點(diǎn)思考恢復(fù)“房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)”的建議