《淺談樓盤審查要點.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在學術論文-天天文庫。

1、淺談樓盤審查要點　　摘要：樓盤審查主要是對開發(fā)商或售房單位以及樓盤項目進行全面分析，對銷售樓盤合作的可行性進行分析和風險評估，其主要目的有兩個：一是評估擬合作樓盤能否順利建成，通俗說法是不會爛尾；二是評估擬合作樓盤能否順利銷售，防止在樓盤銷售不好的情況下開發(fā)商通過假按揭套現(xiàn)。最終保證銀行信貸資產的安全、銀行效益的實現(xiàn)?！　￡P鍵詞：樓盤；審查　　　　1對樓盤開發(fā)商的審查要點　　　　(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤的房地產開發(fā)商是否經工商行政管理機構核準登記的企業(yè)法人和是否具備房地產開發(fā)資格?！　⊥ㄟ^審查企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，可了解開發(fā)商的經營是否合法，

2、掌握開發(fā)企業(yè)的經營期限和經營范圍，了解開發(fā)企業(yè)注冊資本和法人代表，確定項目開發(fā)、銷售是否在開發(fā)企業(yè)的經營范圍內；通過審查開發(fā)商的開發(fā)資質證書來判斷其是否具備房地產開發(fā)資格。　　(2)通過審查開發(fā)商的資質等級、資信等級、納稅情況、企業(yè)會計報表、還款紀錄等來分析判斷開發(fā)商的資金實力、財務狀況、信譽狀況：　?、匍_發(fā)商的資質等級是反映房地產開發(fā)企業(yè)經營狀況的重要指標，通過審核資質等級可以了解到公司的開發(fā)規(guī)模、技術力量、資本規(guī)模等一系列重要的信息，一般而言，項目公司及新注冊成立的開發(fā)商領取臨時資質證書。開發(fā)商的資質有高有低，從四級到一級不等，四級為初

3、始資質，依次遞增至一級。開發(fā)商開發(fā)歷史越長、開發(fā)量越大、開發(fā)記錄越好、開發(fā)經驗越豐富，資質就越高。在具體實踐中，我們應傾向于與開發(fā)資質高、開發(fā)記錄良好的開發(fā)商進行信貸合作?！　、谫Y信等級是企業(yè)信用程度的形象標識，通過審查資信等級證書，可了解開發(fā)商守約或履約的主觀愿望和客觀能力?！　、鄱悇盏怯涀C是企業(yè)依法納稅的依據(jù)，通過稅務登記證，了解企業(yè)按期納稅的情況，結合企業(yè)的財務報表，可較準確地掌握企業(yè)的經營業(yè)績和依法納稅情況?！　、芷髽I(yè)的財務報表是企業(yè)經營和財務狀況的綜合反映，通過審查企業(yè)財務報表，了解企業(yè)一定時期財務狀況和經營成果，了解企業(yè)財務狀況

4、和資金實力，從而對企業(yè)的經營能力和擔保能力作出判斷?！　、葙J款卡資料是企業(yè)在金融機構負債和履約情況的記錄，通過查詢貸款卡的信息，可以了解開發(fā)企業(yè)在金融機構獲得的授信、已有負債及、或有負債以及過往履約的情況，了解開發(fā)企業(yè)自身有無發(fā)行企業(yè)債券、有無逃廢債記錄等情況，判斷企業(yè)的資信狀況、融資能力、擔保能力。　?、迣τ诩瘓F性質的開發(fā)商或關聯(lián)企業(yè)眾多、關聯(lián)關系復雜的開發(fā)商，除了審查上述要素外，還要重點了解開發(fā)商與其關聯(lián)企業(yè)的關聯(lián)交易和資金運作、負債、或有負債等情況，并分析其對開發(fā)樓盤的影響。3　　(3)審查開發(fā)商領導層的履約誠信度。通過審查開發(fā)企業(yè)法

5、人代表、主要股東、領導層主要成員的情況，通過對其法人代表、主要股東、領導層主要成員的言談舉止、道德修養(yǎng)、經營管理理念和企業(yè)企業(yè)的制度建設、經營管理的規(guī)范性、財務核算的真實性的等方面進行分析判斷開發(fā)商對履約責任的意識誠意，并了解其過往任職的經歷和有無逃廢債的記錄。　　(4)審查開發(fā)商的開發(fā)記錄。開發(fā)商過往開發(fā)了哪些樓盤，樓盤的建設進度如何，資金到位情況如何，支付材料及工程款情況如何，銷售及資金回籠情況如何，有否爛尾，有否拖欠金融機構的貸款，等等，做到對開發(fā)商過往的一切記錄了然于胸，所謂知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。一般情況下，開發(fā)商過往開發(fā)的樓盤數(shù)

6、量多、質量好、建設規(guī)模大、建設速度快、交樓準時、無不良糾紛的，則說明開發(fā)商實力較強?！　?對擬合作樓盤的審查要點　　　　(1)審查申請辦理按揭貸款樓盤有沒有經我行樓盤核準部門核準同意。主要看是否取得我行樓盤核準部門核準同意的批復?！　?2)項目開發(fā)的合法性審查。樓盤項目的開發(fā)必須合法、規(guī)范，有關手續(xù)齊全，要求“四證”齊備，“四證”是指：《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設(筑)工程規(guī)劃許可證》、《建設(筑)工程施工許可證》(下簡稱“四證”)?！八淖C”審查中關鍵應注意土地使用權是否已被抵押，對土地使用權已被其他銀行抵押的項目，應在

7、抵押注銷后才為該項目提供商品房按揭貸款?！　?3)項目銷售的合法性審查。通過審查項目的《商品房預售許可證》，確定項目的銷售是否經當?shù)卣抗懿块T批準、銷售的商品房是否被抵押，樓盤項目必須有《商品房預售許可證》，才能給予按揭貸款，在審查項目的《商品房預售許可證》時，還要注意其銷售面積是否在項目工程規(guī)劃面積內，按規(guī)定銷售面積應在項目工程規(guī)劃面積內，對于銷售面　　積不在項目工程規(guī)劃面積內的，必須詳細了解原因，看是否有有權部門批準的文件?！　?4)項目工程進度審查。由于商品房預售都需經過當?shù)卣课莨芾聿块T的批準，一般政府部門對商品房預售時的工程進

8、度都作出了比較明確的規(guī)定，因此，在決定是否進行商品房按揭貸款合作時需對項目的工程進度進行審查，對其項目進度是否符合有關規(guī)定作出判斷。按要求，樓盤項目工程形象進度必須達到人民銀行規(guī)